代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

(资料图)

继近期市场成交转暖以来，全国多城楼市纷纷发来贺电，广州也不例外。

首先是，国家统计局公布2月房价指数，广州一二手终结长达半年的跌势，开始回涨。

其次是，克而瑞统计数据显示，3月上半月，广州一手住宅供求齐上高位，尤其是半个月网签量已经高达4123套，预计完整月网签量将成为2022年以来最高峰。

量价齐升，阳春气息日渐浓厚。

然而，市场瞬息万变。就在行业准备迎接小阳春之际，楼市却出现了“逆转”的信号！

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克而瑞监控到，进入3月以来，不同于2月周度环比节节走高，全市重点监控的50个项目来访及认购数量出现同步连跌！

数据显示，3月50个监控项目来访组数四连跌，来到3月第四周，50盘来访量已经由过万组跌至7000余组；认购数据也不乐观，若剔除大盘黄埔新城加推的干扰因素，也是出现了华丽四连跌，3月第四周认购量仅剩428套，比高峰期减少近四成。并且，两项数据表现均低于2月首周。

来访/认购与半月度网签量呈现出截然相反的行情，这是什么情况？

事实上，来访/认购的下滑，与仍在高位的网签并不冲突。来访及认购为实时数据，相对有滞后性的网签数据更加及时，也能更灵敏反映市场动向。

从近四周呈下滑态势的来访/认购数据看，继3月整体成交冲高后，在无新政或利好刺激的情况下，4月份将很难维持高位网签！

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那么，这波小阳春行情为何昙花一现呢？

业内认为，春节后广州楼市整体成交的好转主要来源于此前疫情积压的刚性需求。

众所周知，为提振楼市成交，各项政策利好已经应出尽出，银行房贷利率处在历史低位，销售端方面则有开发商降价求生。

就银行房贷利率来说，目前广州大部分银行首套利率依然贴着LPR执行，为4.3%。与此前破5、甚至破6的房贷利率相比，购房者能够节省不少月供费用。

以刚需偏好的外围区来说，就连置业从化都能节省693元的月供；而房价高企的核心区域能够省下的月供，就约等于小编一个月的工资了。

更不提，在市场稍有转暖苗头之际，部分开发商已经出现了喊涨的迹象。

此时的刚需客们不“捡漏”，更待何时？

但要注意的是，刚需是有限的，后发力更强的改善客群，目前卖一换一难度颇大。

目前政策端虽有“带押过户”的支持，但由于9区二手增值税“2改5”威力仍在，全市二手房挂牌量还在不减反增。

贝壳官方数据显示，距离迈入13万套大关耗时不足一个月，广州二手挂牌量再增5000余套，目前全市挂牌量高达135670套，可想而知各大业主的放盘难度有多大。

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最后，盘一下广州全市新房库存。

克而瑞统计到，截至2月末，广州新房库存面积为1265.01万㎡，同比上涨6%；库存套数余11.1万套，同比上涨5%；去化周期为19.8个月，相较去年同期拉长6.6个月。

加上挂牌的13.6万套二手房（仅计入贝壳数据），目前广州存量房源至少有24.7万套。

需要留意的是，不仅楼市存货压力不减，广州兔年土市首拍表现也是波澜不惊，前两宗地块均为城投底价拿下，民企依然未见动作。

业内普遍认为，接下来，广州楼市和土市行情是否能够完全复苏，还是取决于广州是否能在调控政策上合理优化，释放住房消费的潜力，提高房企的投资信心。

接下来，广州有机会放松楼市调控吗？